祥生控股股价一天暴跌53%！危险信号？

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撰文|蜜姐&编辑|凯

昨天（11月18日），房企销售前30强的千亿房企祥生控股突然股价腰斩，截至当天收盘，跌了53.91%，市值蒸发约50亿港元。

巧合的是，去年11月18日正好是祥生控股上市之日。但这个“周年庆”的方式让祥生控股似乎措手不及，当天发布公告解释，更有澄清的意味，概括起来就两个关键信息：

第一，对于股价异动的原因不知情；

第二，公司运作一切正常，没有出现债务违约、并无质押任何股份。

截至今天（11月19日）收盘，祥生控股的股价当天回弹了8.18%。昨天的股价大跌到底是“误会”还是危险信号？

01

最近两年祥生控股没少上财经新闻版，不过画风大多与“缺钱”有关。

比如，今年8月，房企退地的新闻一度刷屏，故事的主角是一家小型房企宋都股份。

退地导致宋都股份直接亏损5000万（约为其2020年净利润的14%），该公司称原因是达成合作意向的祥生控股，突然单方面结束了合作，只得放弃。

图片来源|宋都股份回复上交所监管工作函的公告

祥生控股当时出公告称，双方并未签署合作协议或文件，反而因此名誉受影响，保留向宋都公司启动法律程序的权利。

今年1月，凤凰网旗下的风财讯称获得独家消息，详生控股在执行“裁员30%的硬指标”，随后详生控股回应称：“人员调整是多层面的动作，裁员和招人是同时进行的”，否认了裁员30%的说法。

去年，祥生控股某楼盘“跳单”中介省一千万左右佣金的新闻也曾一度刷屏。

更戏剧化的是，“跳单”闹剧发生后不久，裁判文书网的信息显示，祥生控股的二代接班人陈弘倪被老婆告上法庭，称自己的2600万聘礼借给了祥生集团，年利率为13%，要求还钱……

类似消息传出，通常祥生控股都在第一时间出来回应，那它到底缺不缺钱？

02

祥生集团是一家老牌房企，创立于上世纪80年代初，发家于浙江诸暨，活跃于长三角地区。此前，蜜姐曾梳理过其发家史（详见：房地产行业黄金时代的最后一位“狂人”，上市在即）。

这家公司颇为低调，蜜友们过去在不同房企排行榜中曾看到的简称可能是“祥生集团”“祥生地产”实际上都是它，其去年上市的公司简称为“祥生控股”。

如果说以往低调的祥生集团是专注于“小而美”，2015年销售额首次过百亿后，似乎就打通了其全国布局的任督二脉，开启狂飙模式。

最直观的感受来自于合约销售额，2015年为109亿元，三年后2018年直接破千亿，高达1029.2亿元。这个速度即便是在各类黑马房企中也是罕见的。

在克尔瑞统计的24家房企从百亿到千亿销售额的数据中，可以看到祥生3年破千亿的速度排行第一。

从百亿到千亿的突破，曾经名头响彻全国的房企大黑马泰禾也用了4年，而大多数房企则是在5—10年之间完成。

数据来源|易居·克而瑞，图片来源|东方管理研究院（特此感谢！）

据招股书披露，2017-2019年，祥生控股的收入年复合增长率约为137.6%。

曾任祥生集团总裁的赵红卫，在地产总裁参考的专访中，曾大方分享过祥生快速破千亿的秘诀，比如高周转、2015-2016年逆市布局三四线、2017年三四线城市产品集中销售、扩大联营合营等。

实际上，还有一个秘诀不能忽视：加杠杆。

2018年，被媒体称为“史上最频繁调控年”，房企降负债、去杠杆被提上日程，恒大、华夏幸福等均已开始主动去杠杆。

而同年，祥生控股的资产负债比高达10.1倍，净资产负债比高达740%；2019年有所降低，但依然远超行业平均水平，这两个数据分别为4.8倍和360%。

03

2020年房企融资新规的“三道红线”让房企们不得不开始正视降负债问题。

上市后的祥生控股也在积极降负债。

招股书披露，截至去年4月30日，其资产负债比为5.7倍，净资产负债比为426%。

但2021半年报显示，2020年底，祥生控股的资产负债比降至90%；净资产负债比骤降至136.4%；今年上半年，截至6月底，其资产负债比再降至约88.7%，净资产负债比降至96.6%。祥生控股的解释是主要由于净资产增加所致。

对照“三道红线”，今年上半年祥生控股有所好转，其中剔除预收账款资产负债率为79.4%踩线，转为了黄档。

不过，今年祥生控股也在继续发债，且融资成本高于行业平均水平。

一笔是2022年到期利率为10.5%的2亿美元债；一笔是2023年到期利率为12%的2亿美元债，均为优先票据。

此外值得注意的是，财报披露，祥生控股上市所得款项净额为35.14亿港元，其中60%用于集团项目发展；其中30%即约10.542亿港元用于偿还集团现有用于其项目开发用途的部分信托贷款。

据招股书显示，截至2020年8月31日，祥生控股的信托融资总额为151.4亿元，其年利率在7.90%-17.00%，占同期借款总额的36.5%。

而信托贷款被戏称为“富人财富的收割机”，近四成的占比值得重视。

融资成本方面，2017-2019年及截止2020年8月31日，祥生控股的优先票据的年利率约为11.00%-12.50%；银行及其他借款、资产抵押证据及优先票据的加权平均利率分别为8.09%、8.13%、9.28%及9.77%。

截至今年上半年其平均融资有所降低，平均为8.6%。

04

尽管上市后从去年底到今年上半年，祥生控股的负债有所改善，但评级却在10月、11月相继被下调。

日前，标普将其发行人信用评级从“B”下调至“B-”，展望为“负面”；将其美元票据的的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

而10月，穆迪已率先将详生控股的展望由稳定调整为了负面。

穆迪认为：“负面展望反映了穆迪的预期，即在未来6-12个月内，由于融资紧张，消费者情绪减弱，祥生控股集团的合同销售额将下降，这反过来将导致公司财务指标和流动性恶化”。

穆迪提及的合约销售额下降问题已经出现。

图片来源|中华网财经（特此感谢！）

据祥生控股发布的未经审核营运数据显示，今年6月—10月，其合约销售额分别为99.35亿元、55.6亿元、56.7亿元、33.67亿元和40.82亿元。

相比6月的合约销售额，9月、10月不及一半，即便是对比淡季的8月，也差了十几二十亿。

尽管如今祥生控股已经在降档减负，但3年从百亿跨千亿的“后遗症”短期内还难以解决，而如今房地产市场相对冷静，转型之路并不好走。

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今日词汇：信托融资

信托融资：指利用信托方式进行资金的融通。是间接融资的一种形式，是通过金融机构的媒介，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。通常包括信托贷款和股权信托两种方式。

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